|
ANALIZA RYNKU TRANSAKCJI NIERUCHOMOŚCIAMI GRUNTOWYMI.
Wpływ wybranej cechy cenotwórczej
na wartość nieruchomości - POŁOŻENIE
(w rozumieniu położenia względem centrum oraz atrakcyjności miejsca)
W celu określenia wielkości wpływu położenia nieruchomości na cenę 1 m² powierzchni gruntu dokonano analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi zawartymi w latach 2001-2003 na terenie miasta Bielska-Białej. Transakcje wybrane do analizy oprócz powyższych warunków spełniały jednocześnie następujące kryteria podstawowe:
- forma władania gruntem - prawo własności,
- funkcja podstawowa w planie miejscowym - mieszkalnictwo,
- pomija się wartości skrajne w sposób znaczący odbiegające od pozostałych.
Dokonane transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych pozwalają stwierdzić, że mamy do czynienia z rynkiem, na którym zdarza się kilkaset transakcji rocznie. Badana próbka liczyła 895 transakcji, w tym:
- w 2001 roku - 242 transakcje,
- w 2002 roku - 290 transakcji,
- w 2003 roku - 363 transakcji.
Zgodnie z powyższym diagramem zdecydowanie najwięcej transakcji nieruchomościami gruntowymi zawiera się w przedziale cenowym 20 do 40zł/m².
Dla wyznaczenia wielkości wpływu położenia nieruchomości na jej cenę jednostkową podzielono wyżej opisany lokalny rynek transakcji nieruchomościami niezabudowanymi w zależności od ich położenia. W tym konkretnym przypadku wyróżnikiem lokalizacyjnym była dawna jednostka geodezyjna - gmina katastralna. Dla tak zdefiniowanego położenia określono średnią wewnętrzną cen jednostkowych oddzielnie dla każdej z jednostek terytorialnych.
Wobec zasadniczych różnic w cenach gruntów miasto podzielono na trzy części:
- część o cenach maksymalnych obejmująca ścisłe centrum miasta,
-
część o cenach minimalnych obejmująca dzielnice północne tj. (Halcnów, Komorowice Krakowskie, Komorowice Śląskie, Międzyrzecze Górne),
- część o cenach umiarkowanych-średnich obejmująca pozostałą część miasta.
Wyniki analizy zestawiono na poniższym diagramie.
Z powyższego zestawienia wynika, iż dla potrzeb wyceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych w podejściu porównawczym, konieczne jest uwzględnianie różnic wynikających z ich położenia. Przy czym ścisłe centrum wydaje się być nieporównywalne z pozostałą częścią miasta.
Udział cechy lokalizacja przy porównywaniu transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi nie powinien przekraczać :
44% przy następujących założeniach:
- porównywane jest prawo własności,
- transakcje dotyczą całego miasta z wyłączeniem ścisłego centrum,
- badana zbiorowość nie zawiera wartości skrajnych,
- przedmiotowe dane mają charakter historyczny (oparte na transakcjach dokonanych w latach 2001 - 2003)
oraz 42% przy następujących założeniach:
- porównywane jest prawo własności,
- transakcje dotyczą wyłącznie dzielnic północnych,
- badana zbiorowość nie zawiera wartości skrajnych,
- przedmiotowe dane mają charakter historyczny (oparte na transakcjach dokonanych w latach 2001 - 2003)
|
